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中介“资金池”抬升租赁市场资金杠杆

发表日期:2018-10-15   浏览次数:113次   来源:经济参考报

今年8月下旬以来,租房市场频登舆论风口,异常喧嚣。从炒房到炒房租;从租金到租金贷,租赁金融化背后的推动力量浮出水面,杠杆问题短期被放大,并被异化为资本助推下的长租公寓乱象。

租赁机构“避谈”

9月底,在北京工作的卢小姐怎么也没想到,从没贷过款的她,会在买房贷款时被告知征信显示有贷款未还,不能予以放贷。

深圳一位租房者租住自如住房,每月通过京东白条交租。退租时,自如称费用已结清,并退回部分租房定金,第三方贷款平台也没有任何欠费提示。

对于上述部分“被贷款”的事实,在相关部门组织的讨论会上,蛋壳与自如相关负责人均表示已对租客进行了充分的说明。深圳市蛋壳公寓管理有限公司客服经理李燕妮说:“关于分期,我们给了租客足够的提示,不管是在官网页面,还是线下,都跟租客解释过,这是没有必要隐瞒的事。”深圳自如友家资产管理有限公司营销运营总监雷鸣说:“分期付款的产品在APP上都有明确的提示,非常透明。”

租赁机构的“避谈”导致租房“被贷款”事件频发。深圳市消委会相关数据显示,深圳长租公寓相关投诉数量增长迅速,原因大多与“租金变贷款”有关。

深圳市消费者委员会投诉部副部长魏兴表示,消费者投诉反映深圳长租公寓中介服务存在定金不能退、租金变贷款等方面问题,主要体现为消费者签署定金协议后才发现需要贷款,拒签租赁合同“定金不退”;在消费者不知情的情况下,“租金变贷款”等。

北京市盈科(深圳)律师事务所律师张茂荣表示,他看过自如友家和蛋壳公寓的合同,感受是“别说租客,即使律师看起来都相当费劲”。他认为,并不是租客签字了,就代表租客知情了,规则透明了。长租公寓中介服务商应当在与租客当面沟通时,清晰明了地告知贷款租房一事,而不是用“分期”这类字眼含糊带过。长租公寓中介服务商必须确保消费者对租房贷款的知情权,以使其慎重进行选择,而不是让消费者稀里糊涂地签一个贷款合同。

9月30日,上海市金融服务办公室发布《关于暂停本市小额贷款公司融资担保公司与代理经租企业合作开展个人“租金贷”业务的通知》,要求上海市小额贷款公司、融资担保公司立即暂停与代理经租企业合作开展个人“租金贷”业务。与此同时,各区主管部门要结合2018年度现场检查,对辖区内小额贷款公司、融资担保公司开展个人“租金贷”业务情况进行排查。

同日,上海住建委发布《关于进一步规范本市代理经租企业及个人“租金贷”相关业务的通知》,要求代理经租企业不得与未经国家金融监管部门批准设立、无金融许可证的机构合作开展个人“租金贷”及相关业务。代理经租企业不得强制或诱骗租客使用个人“租金贷”产品,不得在签约前收取定金或设置其他条件,不得收取与个人“租金贷”业务相关的其他费用。个人“租金贷”贷款合同和住房租赁合同应当分别签署,有关住房租赁租金贷款的内容不得出现在住房租赁合同中。

9月19日,广州相关部门联合发布的《广州住房租赁行业倡议书》指出,鼓励银行机构在符合金融监管规定和政策的前提下,支持专业化住房租赁经营业务,规范发展住房租赁相关贷款业务,加强授信资质审核和风险管理,严格住房租赁的放贷审批手续。

颇受非议的“租金贷”在多地严监管下暂时消停。截至目前,已有北京、上海、杭州、深圳、西安、南宁、天津、南京等地针对长租市场发布管控政策,北京、上海和西安等城市对“租金贷”启动调查;银行方面,北京银行、建设银行、平安银行等金融机构均已暂停租房贷款业务。有业内人士透露,目前九成以上有租房贷业务的金融机构都暂停了此项业务。

记者了解到,租赁机构“金融化”明显。利用租客的信用套取资金,再用该资金哄抬租金价格收房,一方面直接哄抬了房租,另一方面,该模式下资金杠杆高企,一旦资金断裂,将极大危害房东与租客的权益。

中原地产首席分析师张大伟表示,租房贷具体来说,就是选择分期的租客,在签订《租房合同》的同时,还需要签订一份《贷款合同》。《贷款合同》中标明:本合同项下贷款期限为11个月。贷款起始日以贷款本金划离乙方账户之日为准,甲方同意乙方委托第三方支付机构/银行以资金代付的方式将本合同项下的贷款本金数额于贷款之日起从乙方账户受托支付至房屋资产管理人的指定账户。也就是第三方平台会将一年租金一次性付给租赁机构,租房者再按月还贷。

链家地产一位置业顾问介绍,现阶段自如一般是与房主一次性签订3-5年的长期租赁合同,视房屋状态和格局进行装修或N+1的拆分,然后租给租户。

张大伟说,虽然一套房源资金量看似有限,但长租类租赁机构房源量达到较大规模后,该“资金池”规模则不可小觑。以60万间房源,每间房平均月租3000元计算,“资金池”规模或达百亿元级别。

2018年初,自如获得40亿人民币A轮融资。自如CEO熊林介绍,以2016年自如过手租金超过90亿元为例,如果以10%优质季付租户作为自如1号底层资产计算,折合到每月为0.75亿元,按季预付租金中除去当月租金,自如手中每月至少有1.5亿元应付给房东的租金结余。

资料显示,2017年8月15日,中信证券-自如1号房租分期信托受益权资产支持专项计划正式成立,该项ABS发行规模为5亿元,其中4.5亿元优先级票面利率为5.39%。

张大伟认为,一方面,银行应严格把控,涉租房贷款需直接对应至个人账户,并按月发放,最大程度避免违规行为;另一方面,政府应加强对机构与资金的监管力度,抬高租赁机构的违规成本。搭建资金监管平台,租户、房主资金点对点,租赁机构收取服务费等费用,以避免租赁机构私设“资金池”,防范金融风险,也避免资本的垄断推涨租金价格。

豪宅研究院院长朱晓红此前在微博表示,长租公寓与一些房企及机构经营者所迷恋的不是市场前景,而是打包的政策红利,这些红利体现在土地、金融、税收、行政、服务、人才等各个方面。

9月22日,《厦门市促进住房租赁企业发展财政扶持资金管理办法》提出,住房租赁企业自持住房,或是租入、代管或受托实际运营的非自有产权住房,用于对外租赁的,对其经营住房租赁业务并在厦缴纳的地方级税收,予以60%的奖励。此外,对于比上年增加租赁住房并对外出租,且平均每套(间)租赁主档建筑面积不低于30平方米的,按每间/套600元给予一次性经营奖励。同一间/套住房不重复享受奖励。每家企业每年增量奖励金额不超过200万元。

一位业内人士坦言,对于租赁机构来说,最有吸引力的是金融方面的支持,比如支持发行债券、不动产证券化产品,稳步推进REITs试点。据不完全统计,目前金融机构已为住房租赁市场提供了3万亿元授信。

根据相关数据整理,具体来看,截至8月底,长租类租赁机构股权融资方面,融资总额达359亿元左右。其中,魔方公寓融资3亿美元、V领地、蛋壳各2亿美元、自如40亿元、未来域9.5亿元、you+29亿元、湾流6.5亿元等。ABS债券,魔方公寓3.5亿元,自如在2017年8月和2018年3月共发25亿元。REITs方面,新派公寓2.7亿元。

广东省租赁协会会长刘昕此前坦言,长租领域就像一个金矿,每个人都去淘金,但如果没有在上面做好安全措施,就会很容易倒塌。

李宇嘉表示,由于第一手数据缺失,监管者不得不从各大中介机构获取租赁数据。但是,中介机构的市占率有限、经营策略不同,统计口径亦有差别,即使将各家信息拼凑起来,也很难反映出市场全貌。

李宇嘉认为,租赁市场目前最大的问题在于中低价位、中小户型的“适租型”租赁房太少。应尽快修复租赁市场监管的基础设施,包括存量租赁住房规模和结构、租赁居住质量、租赁交易价格、租赁供给主体和需求状况等。再基于此,从上到下制定住房租赁发展规划。

发布者:匿名